«Деньги кончились – пора начинать думать»

02.03.2014

Считают спикеры финансового форума по коммерческой недвижимости.

61205-sobitie020314_600_1На форуме, организованном информационно-аналитическим порталом Arendator.ru, большей частью говорили об инвестициях и о том, как привлечь инвесторов, особенно иностранных. Людям с деньгами нужны в первую очередь понятные условия взаимодействия и возможность рассчитать окупаемость профинансированных проектов.

Что вообще может привлечь инвесторов в России? По мнению управляющего партнера Capital Global Partners Светланы Кара, «позитивный момент заключается в том, что наш рынок находится на той стадии, которая позволяет заработать столько, сколько невозможно получить на западных рынках».

Агентство для инвесторов

Для упрощения работы новых иностранных игроков на российском рынке создаются специальные инструменты. Например, Национальное инвестиционное агентство «Инвестируйте в Россию», которое должно стать своего рода «единым окном для инвесторов». Его презентовал исполнительный директор объединения Юрий Войцеховский.

Агентства такого рода сначала появлялись на региональном уровне и только потом – на федеральном. Новое Агентство объединит все региональные ассоциации. Один из его учредителей – Министерство регионального развития.

Сейчас сайт Агентства находится в стадии разработки. Планируется запустить «портал, где регионы смогут видеть заявки инвесторов, их интерес к инвестициям в определенные сектора и области», – проинформировал Войцеховский.

Рабочая группа, созданная совместно с Министерством регионального развития, подключает госбанки к финансированию определенных проектов на приоритетных условиях. В прошлом году объем этого финансирования составил 19 млрд. рублей. Среди интересных проектов Юрий Войцеховский назвал создание новых мощностей в регионах по производству строительных материалов, поскольку «одна из важных задач – это снижение себестоимости строительства». Такие проекты будут поддерживаться в первую очередь. «Это интересно и нам, и нашим иностранным партнерам, с которыми мы сейчас активно выстраиваем работу», – отметил спикер.Агентство инвестиционного развития Татарстана было создано еще в 2011 году, а первый технопарк – в 2004-м.Сейчас, по словам руководителя Агентства инвестиционного развития республики Татарстан Линара Якупова, «активно создаются промышленные площадки на муниципальном уровне, куда приглашаются иностранные инвесторы для того, чтобы они строили помещения, которые потом мог бы арендовать малый и средний бизнес».«Татарстан является одним из самых продвинутых регионов с точки зрения индустриализации. Еще во время войны там появилось много новых производств и их смогли сохранить, что создало некий запас прочности для развития экономики. Потом сюда стали приходить частные инвестиции», – сообщил Якупов.

Привлекать капитал проще в особые экономические зоны. Так, в 2012 году 60% инвестиций пришлось на ОЭЗ «Алабуга». Эта тенденция сохраняется и сейчас.

Важен также и «человеческий фактор». «Здесь работает инструмент убеждения, инструмент собственных гарантий – то, что мы гарантируем, что если у инвестора что-то не получится, то мы будем отвечать определенным образом», – сказал спикер.

На подступах к Москве

В Московской области – свои проблемы и перспективы.

«Есть проблема оттока трудовых ресурсов в Москву, что лишает область налоговых поступлений. Нужно создавать рабочие места и соответствующую инфраструктуру. Просто построить офис – это не решение проблемы», – заявил министр министерства инвестиций и инноваций Московской области Денис Буцаев.

Московская область лидирует с точки зрения коммерческой недвижимости, ее строительства, а также по объемам вводимого жилья. Один из самых крупных финансовых проектов – со Сбербанком. В частности, в день проведения Форума должно было состояться подписание соглашения о выделении 40 млрд. рублей на проекты ЖКХ.

Количество начатых инвестиционных проектов за последние полгода в разы превосходит то, что делалось в течение последних трех лет. Много успешных инвестиций в сфере складской недвижимости. Хотя это и не такой доходный рынок, как жилая недвижимость, но уже на этапе строительства заполняемость складов класса А близка к 100%.

«Однако мы хотим видеть равноправное партнерство, чтобы инвестор забирал не только выгодные, но и значимые для региона объекты», – подчеркнул спикер.

По мнению Андрея Карасева (Сбербанк), основная сложность для кредитора – законодательная. У банка должно быть четкое понимание правил игры. Кредитор хочет быть уверенным в исполнении обязательств со стороны муниципалитета, в противном случае у него возрастают риски и сокращаются возможности по финансированию проектов.

Работают отдельные законы, регулирующие частно-государственное партнерство. Например, в Петербурге есть такой «местный закон», позволивший удачно стартовать сразу нескольким проектам. Аналогичные законы приняты на местном уровне в большинстве субъектов Российской Федерации, но многие вопросы работы в рамках ГЧП все же пока не выяснены.

Возможно, федеральный закон о государственно-частном партнерстве появится. Сейчас обсуждается его проект.

Еще одной проблемой Андрей Карасев назвал «недостаточную структурированность проектов».

«Часто приносят «сырой» проект, и в этом случае мы теряем вместе с инициаторами, представителями органов власти время, чтобы привести проект в надлежащий вид. Сбербанк готов выступать в роли медиатора, который помогает структурировать проекты надлежащим образом, чтобы заранее понимать, что мы можем финансировать», – отметил он.

Чего хочет инвестор
В целом инвестиции в коммерческую недвижимость России составили $8 млрд. Только 700 млн. из этих денег поступило в регионы, все остальное «осело» в Москве.Каковы перспективы развития ситуации?«Мы хотим привлечь новых игроков на российский рынок, видим с их стороны интерес к российской коммерческой недвижимости. Сейчас ведем переговоры с очень крупными компаниями азиатско-тихоокеанского региона, пытаемся достигнуть соглашения, чтобы они структурировали свои транзакции через наш фонд», – сообщила Светлана Кара.
По наблюдениям эксперта, до кризиса Европа была более активна, чем сейчас. В настоящее время европейцы скептически относятся к российскому рынку, но «мы видим, что положительная динамика есть, что они в перспективе готовы рассматривать Россию как страну для инвестиций».

Конечно, инвесторы ждут в первую очередь прибыли. Прибыли большой и долгосрочной. Но не менее важно дать им возможность заранее проанализировать целесообразность этих инвестиций, помочь понять, какие и зачем придется нести затраты, когда они окупятся, а также просчитать сроки выхода проектов в эксплуатацию.

 

Фото: Альберт Тахавиев, Bankir.Ru